הכנת הנכס משפטית למכירה – הצעד הראשון והמהותי להתחלת תהליך המכירה

וואו הרגע הזה, הרגע הכיפי הזה, כשהקונים והמוכרים מגיעים בניהם להבנות על מכירת הנכס, איזה רגע מיוחל זה, נכון?

כולם נושמים לרווחה, אחרי כל כך הרבה ביקורים של קונים בביתו של המוכר, אחרי כל כך הרבה סיורים של הקונה בבתים שונים, שניהם נושמים לרווחה.

אין ספק, תהליך מכירה וקנייה של נכס הוא רגשי, מותח ומעייף הן עבור הקונה והן עבור המוכר. היתה למשרדנו ההזדמנות ללוות עשרות משפחות משני הצדדים ואנחנו מכירים מקרוב את התהליך הארוך והתחושה הזאת שסוף כל סוף מצאו המוכרים והקונים את מבוקשם.

מה זה אומר שהנכס לא מוכן משפטית למכירה?

שלב ההסכמה בין הקונים והמוכרים הוא שלב חשוב מאד, אולם רק שלב ביניים ועכשיו נשאר להתקדם לחתימת ההסכם הפורמלי באמצעות עו"ד של הצדדים, אך פתאום מגלה המוכר שהנכס שלו "אינו מוכן" למכירה. חסרים מסמכים רלוונטיים שיאפשרו את המכירה ולא יעכבו אותה. למה הכוונה שנוצר עיכוב? ניתן מס' דוגמאות בהמשך

בעלי נכסים יקרים, אם החלטתם למכור (וגם אם לא), חשוב שתעשו בדיקה בניירת שלכם (שנמצאת איפשהו בבוידם) ואם אינכם בקיאים אתם מוזמנים להתייעץ איתנו או עם עו"ד מטעמנו ע"מ לוודא שהנכס שלכם אכן רשום על שמכם באופן נכון.

לא מעט עסקאות קמות ונופלות על אי רישום נכון וחוסר בניירת רלוונטית, המוכרים פתאום מגלים שהנכס "לא מכיר" עקב ניירת שחסרה או שהכנס לא נרשם כמו שצריך, הקונים אינם מוכנים להמתין לסיום התהליך הרישומי של הנכס שלעיתים מצריך חודשים רבים והמוכרים מצידם לא יכולים להתחייב על לוחות זמנים שבהם רישום הנכס יושלם וכך כשלקונים לא ברור אם יקבלו את הנכס בזמן הפינוי שהם מבקשים אותו, או אם אפילו חסרים להם המסמכים מהמוכרים לטובת קבלת המשכנתא בעבור הנכס אותו הם קונים, הם מחליטים לוותר בכאב ולהמשיך הלאה בחיפושיהם.
שני הצדדים הפסידו.

ומה זה בעצם אומר:

חוק המקרקעין קובע, "כי כל רכישת דירה או נכס נדל"ן, במכר או בחכירה (מנהל), מקבלת תוקף סופי רק לאחר שנרשמה בטאבו".

אלו בעיות עלולות להתעורר אם לא בדקתם והכנתם את הנכס שלכם למכירה

מס' דוגמאות קטן להמחשה:

1. יש להוציא נסח טאבו עדכני ע"מ לוודא שאכן הנכס רשום על שמם של הבעלים החוקיים, לעיתים יש טעויות שקורות והנכס לא נרשם נכון.
2. אם קיימת רק הערת אזהרה בנסח טאבו, זה סימן שפעולת הרישום בטאבו טרם הושלמה ויש לבקש מעו"ד להשלים אותה.
3. אם מדובר בנכס שהוא חלק מדו משפחתי או לחילופין נכסים במושע יש לבדוק אם קיים הסכם שיתוף בין כל בעלי הזכויות. זהו הסכם מהותי שמגדיר מהו חלקו של כל בעל נכס בחלקה עפ"י תשריט חלוקה ואף נדרש תמיד ע"י הבנקים למשכנתאות.
4. אם יש פער בין התוכניות (גרמושקה) של הנכס לנכס במציאות כנראה שיש חריגות שלא טופלו וצריך להבין איך לטפל בהן באופן הכי מהיר והכי חסכוני.
5. אם מדובר בדירה בבניה רוויה שלא נרשמה עדיין בטאבו יש לוודא שקיים אישור זכויות מטעם החברה המשכנת.
6. אם מדובר באדמת מנהל, יש לבדוק האם קיים חוזה חכירה בתוקף.
7. אם קיים חוזה חכירה, יש לוודא אם חוזה החכירה מהוון או לא (יש לכך השפעה כלכלית על מחיר הנכס).
8. אם קבלתם הודעה מממ"י להתחיל את הרישום בטאבו, השלימו אותו בהקדם אחרת לא תוכלו לקבל שירות מממ"י.

ברצונכם לקבל מידע מדוייק על המצב הרישומי של הנכס שלכם?
נשמח לבצע עבורכם בדיקה ראשונית על חשבוננו ולקשר אתכם לצוות עורכי הדין אשר עומדים לרשות משרדנו. המידע הוא אינפורמטיבי ואינו בא להחליף יעוץ משפטי של עו"ד.