היטל השבחה – מה זה, מתי משלמים, ולמה בכלל צריך לשלם?

כאשר בעל נכס מקרקעין בישראל נהנה מעליית ערך כתוצאה משינוי תכנוני כלשהו – כמו אישור תכנית חדשה, הקלה בזכויות בנייה או אישור לשימוש חורג – עליו לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מדובר בחיוב כספי שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, אך לא כולם יודעים מהו מקורו של ההיטל, מתי הוא חל, מי משלם אותו, וכיצד ניתן לערער עליו.

במאמר זה נבין בצורה פשוטה וברורה מהו מס השבחה איך מחשבים אותו, למי הוא משולם, ומדוע חשוב להכיר אותו היטב – במיוחד לפני שמוכרים נכס או מבקשים היתר בנייה.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום בגובה 50%  מהשבחת ערך המקרקעין, כלומר מהעלייה בשווי הנכס שנגרמה כתוצאה מהליך תכנוני. מדובר בחיוב שמוטל על בעל הנכס או על חוכר לדורות (למשל מול מינהל מקרקעי ישראל), ברגע שנעשתה אחת משלוש הפעולות הבאות:

1. אושרה תכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה המשביחה את הנכס.
2. אושרה הקלה, למשל הגדלת אחוזי בנייה מעבר למה שהתכנית המקורית מאפשרת.
3. אושר שימוש חורג לדוגמה: הפיכת דירת מגורים למרפאה.

למשל, אם בזכות תכנית חדשה ניתן לבנות עוד קומה על בניין מגורים, או לחלק דירה אחת לשתי יחידות – שווי הנכס עולה. מס השבחה נועד לאזן בין טובת הפרט לבין טובת הציבור, ולהבטיח כי בעלי נכסים שהרוויחו מהחלטות תכנוניות – ישתתפו בהשקעה הציבורית שתרמה לכך.

למי משלמים את היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית הרלוונטית. זאת מאחר שמדובר בגוף שאישר את התכנית או את ההקלה אשר השביחה את הנכס. ההכנסות מהיטל זה משמשות למימון תשתיות, פיתוח עירוני, גנים ציבוריים ועוד.

חשוב לשים לב להבדלים בין היטל השבחה לבין מס שבח:

• היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית בגין השבחת הנכס.
• מס שבח משולם לרשות המיסים בישראל בעת מכירת נכס עם רווח. והמס הוא על הרווח – שבח.

שני התשלומים נפרדים, ועלולים לחול על אותה עסקה, אך הם נובעים מעקרונות שונים.

מתי משלמים את ההיטל?

החוק קובע שהיטל ההשבחה משתלם רק כאשר מתבצע “מימוש זכויות”. כלומר, אף שייתכן שהתכנית אושרה לפני שנים – לא משלמים עליה דבר עד שנעשה אחד מהבאים:

1. הגשת בקשה להיתר בנייה – לפי הזכויות שנוספו.
2. מכירת הנכס – לפי שוויו החדש, לאחר ההשבחה.

ברגע שמתבקש היתר או נערכת עסקת מכר, על הבעלים לפנות לוועדה המקומית ולבקש שומת השבחה.

איך מחשבים את גובה ההיטל?

החישוב מתבצע לפי נוסחה פשוטה:
השבחה = שווי הנכס לאחר אישור התכנית – שוויו לפני כן.
מהסכום הזה נגזר 50% כהיטל.

לדוגמה:

• שווי הנכס לפני השבחה – 2 מיליון ש”ח.
• שווי הנכס לאחר אישור תכנית המוסיפה זכויות בנייה – 3 מיליון ש”ח.
• סכום ההשבחה: 1 מיליון ש”ח.
• היטל השבחה: 500,000 ש”ח.

השומה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה, אך ניתן להגיש שומת נגדית על ידי שמאי פרטי. אם אין הסכמה – ממונה שמאי מכריע שיקבע את הסכום הסופי.

האם אפשר לערער או להפחית את ההיטל?

כן. במקרים רבים ניתן:

• להגיש שומה נגדית – שמאי פרטי שמעריך כי השווי שונה (לרוב נמוך יותר).
• לבקש פטור – החוק מאפשר פטור בנסיבות מסוימות, למשל השבחה בגין מגורים עצמיים, פיצולים בתוך משפחה, מימוש זכויות מוגבל, או השבחות שאין להן השפעה כלכלית.
• לנהל משא ומתן – לעיתים הוועדה המקומית מסכימה להפחתת ההיטל בעקבות נימוקים תכנוניים או כלכליים.

במקרים מורכבים, חשוב להיעזר בעורך דין ובשמאי מקרקעין מוסמכים המתמחים בהליכי השגה על היטל ההשבחה.

חשיבות היטל ההשבחה במכירת נכס

כאשר אדם מוכר נכס, הוא חייב לבדוק האם חלה על הנכס חובת תשלום מס השבחה. אי-תשלום ההיטל עלול למנוע רישום העברת זכויות בטאבו. במרבית עסקאות המכר, הקונה יתנה את ביצוע העסקה בכך שהמוכר יסדיר את היטל ההשבחה, או ינכה את הסכום מהתמורה.

כמובן שניתן לקבוע בהסכם מי ישא בתשלום – אך ככלל, מי שמוכר את הנכס הוא זה שחייב בהיטל, אלא אם נקבע אחרת במפורש כחלק מהמשא ומתן על מכירה/קנייה של הנכס.

סיכום

היטל השבחה הוא כלי משמעותי בהליכי תכנון ובנייה, שמטרתו לשקף צדק חלוקתי: כאשר ערך נכס עולה בעקבות שינוי תכנוני – הציבור, באמצעות הרשות המקומית, זכאי ליהנות מחלק מהרווח. התשלום מוטל על בעל הנכס בעת מימוש הזכויות, ובגובה 50% מההשבחה.

כדי להיערך נכון – חשוב לבדוק מראש האם חלה חובת תשלום, לבדוק את גובה השומה, ולבחון אפשרויות להקטנתה או לערעור עליה. בעלי נכסים, יזמים ורוכשים פוטנציאליים – כולם צריכים להכיר את מנגנון היטל ההשבחה ולנהוג בזהירות ובתכנון נכון. פעולה נכונה תחסוך עשרות אלפי שקלים ואף יותר.

מתכננים למכור נכס או לבקש היתר בנייה? אל תחכו להפתעות – פנו אלינו קבוצת נדל”ן בשרון לייעוץ מקצועי בנושא היטל השבחה וחיסכון בתשלומים מיותרים.