יש הרבה בלבול בציבור בין דמי היתר לדמי היוון, משום שלשניהם יש קשר לזכויות בקרקע שבבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל), ולעיתים הם גם מתומחרים באחוזים דומים – אך הם שונים מהותית זה מזה, הן במטרה, הן במועד שבו משלמים אותם, והן במקרים שבהם הם נדרשים.
מה זה דמי היוון?
דמי היוון הם תשלום חד-פעמי שמשולם לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) במטרה “לסגור את החשבון” על חכירה מהמדינה, כלומר: לשלם מראש את כל דמי החכירה העתידיים, ולמעשה לקבל זכות דומה מאוד לבעלות (אם כי טכנית זו עדיין “חכירה מהוונת”).
- למה זה נדרש ? כדי לקבל שליטה מלאה על הקרקע – לצורך מכירה, קבלת משכנתא, בנייה או רישום בטאבו.
- מתי משלמים? כאשר הקרקע אינה מהוונת ואתה רוצה להוון אותה.
- למי משלמים ? לרמ”י (רשות מקרקעי ישראל).
- כמה משלמים ? לרוב 31% מערך הקרקע (לעיתים גם 51% או יותר, תלוי בשימושים, תכניות תקפות וסוג הקרקע).
מה זה דמי היתר?
דמי היתר הם תשלום חד-פעמי לרמ”י שמוטל כאשר חוכר מהמדינה מבקש לשנות את תנאי החכירה – למשל:
- להרחיב מבנה קיים
- לבנות יחידת דיור נוספת
- להסב שימוש (למשל ממחסן למגורים)
- לבצע פיצול מגרש / נחלה
- או כשיש תוספת זכויות בנייה שמעלות את שווי הקרקע
- למה זה נדרש ? משום שהחוכר מנצל זכויות בנייה שמעבר למה שהוסכם בחוזה המקורי.
- מתי משלמים? כאשר מבקשים היתר בנייה או שינוי מהותי בזכויות השימוש.
- למי משלמים? לרמ”י.
- כמה משלמים ? לרוב 31% מערך ההשבחה שנוצרה בזכות התוספת (אך לפעמים גם 51%, למשל בפיצול נחלה או שינוי ייעוד). שיעור זה נקבע לפי תקנות רמ”י והתכנית החלה על הקרקע.
האם דמי היתר מחליפים דמי היוון?
לא. חד-משמעית לא.
- אתה יכול לשלם דמי היוון, ולהחזיק בקרקע מהוונת, ועדיין תחויב בדמי היתר אם תבקש להרחיב את המבנה, להוסיף יחידה או לפצל מגרש.
- מנגד, ייתכן שתתבקש לשלם גם דמי היתר וגם דמי היוון – לדוגמה אם הקרקע אינה מהוונת, ואתה מבקש תוספת בנייה.
דוגמה פשוטה:
נניח שיש לך מגרש לא מהוון במושב באזור השרון, בגודל 500 מ”ר, בשווי של 2 מיליון ש”ח.
- דמי היוון (כדי להפוך את החכירה למהוונת): 31% מ־2 מיליון = 620,000 ש”ח.
- בהמשך אתה מבקש להוסיף עוד יחידת דיור, והשווי החדש של הקרקע עם הזכויות הנוספות הוא 2.5 מיליון ש”ח.
- השבחה של 500,000 ש”ח × 31% = 155,000 ש”ח דמי היתר.
במקרה כזה תשלם שני תשלומים שונים, בסכומים לא מבוטלים.
ההבדל בין דמי היוון לדמי היתר לסיכום:
- דמי היוון – “גומרים חשבון” עם רמ”י על השימוש בקרקע, משלמים פעם אחת, ומקבלים שליטה נוחה יותר.
- דמי היתר – תשלום על כל שינוי שגורם לעליית ערך בזכויות השימוש.
- גם קרקע מהוונת מחייבת בדמי היתר בעת שינוי/תוספת!
- שיעור התשלום (31%-51%) נראה זהה, אבל הבסיס לחישוב שונה לגמרי – היוון לפי שווי הקרקע, היתר לפי ערך ההשבחה.
אם אתה עומד בפני עסקה או בנייה – תמיד כדאי לפנות אלינו ונוכל לחבר אותך לבעלי מקצוע מהשורה הראשונה שמבינים את עולם המושגים הזה ונוכל לבחון את המקרה הספציפי שלך.
קבוצת נדל”ן בשרון
