מס רכישה: דירה ראשונה לעומת דירה שנייה – מה ההבדל וכמה תשלמו?

רכישת דירה היא אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים ביותר בחיים של רובנו. אך מעבר למחיר הדירה עצמה, יש לקחת בחשבון תשלומים נלווים – ובמרכזם מס רכישה. מס זה משולם למדינה בעת רכישת זכות במקרקעין, והוא תלוי בעיקר במעמד הרוכש (האם מדובר בדירה ראשונה או נוספת) ובשווי העסקה.

מאמר זה יסביר מהו מס הרכישה, מהם ההבדלים בין דירה ראשונה לדירה שנייה, כיצד מחושב המס בפועל, ואילו תכנונים חוקיים קיימים להפחתתו – כולל השיטה המוכרת של רכישת “שליש דירה”.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשולם למדינה (לרשות המיסים) על ידי הקונה, בעת רכישת זכות בנכס מקרקעין. כל עסקה שכוללת קניית דירה, מגרש או חלק מהם – מחייבת בתשלום מס הרכישה, לפי מדרגות שונות.

המס נגזר מהשווי הכולל של העסקה, והוא משולם תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה. אי-תשלום בזמן עלול לגרור ריביות וקנסות.

דירה ראשונה – מס מופחת או פטור חלקי

רוכשי דירה ראשונה בישראל זכאים להקלות משמעותיות במס הרכישה. הכוונה היא לרוכש שאין בבעלותו דירה (או חלק משמעותי בדירה אחרת) בישראל או בחו”ל, והוא מתכוון להתגורר בה – או שאין לו דירה כלל, גם אם מתכוון להשקיע.

מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (נכון ל-2025):

המדינה מעדכנת את המדרגות מדי שנה (בינואר), בהתאם למדד. נכון לשנת 2025, מדרגות המס לדירה ראשונה הן:

הנתונים עשויים להשתנות – יש לבדוק באתר רשות המיסים בעת ביצוע העסקה.
אפשר להיעזר במחשבון מס הרכישה של רשות המיסים בלינק הבא:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

ניתוח דוגמא: אם אתה רוכש דירה ראשונה בשווי של 1.8 מיליון ש”ח, לא תשלם מס רכישה כלל. אם אתה רוכש דירה בשווי 2.2 מיליון – תשלם רק על החלק שמעל 1,919,155 ₪  (280,845 ש”ח × 3.5% = 9,289 ש”ח).

דירה שנייה ומעלה – שיעורי מס גבוהים

כאשר מדובר ברכישת דירה נוספת, כלומר לאדם שכבר יש בבעלותו דירה בישראל (כולה או חלקה מעל שליש), שיעור מס הרכישה שונה לחלוטין – והוא אחיד וגבוה יותר.

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (משקיע):

ניתוח דוגמא:  רוכש דירה נוספת בשווי של 2 מיליון ש”ח ישלם 160,000 ש”ח מס רכישה 8% מסך התמורה, אין מדרגות פטור או תמריץ כלשהו.

מהם התנאים להיחשב “רוכש דירה יחידה“?

כדי ליהנות ממדרגות המס המופחתות לדירה ראשונה, על הרוכש לעמוד בכמה תנאים:

1. אין בבעלותו דירה אחרת בישראל – או שיש לו דירה אחת קטנה/ישנה בשווי נמוך, שהוא מתחייב למכור תוך 18 חודשים ממועד הרכישה.
2. אין בבעלותו יותר משליש מכל דירה אחרת – מי שמחזיק עד שליש דירה אחת (למשל בירושה) עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה.
3. הנכס נרכש לצורכי מגורים – הרוכש אינו רוכש בשם חברה, עמותה או גוף מסחרי.

שיטת השלישים – הפחתת מס רכישה באופן חוקי

אחת הדרכים הנפוצות להפחית את מס הרכישה היא לרכוש פחות משליש מהזכויות בדירה – לדוגמה, 25% מהדירה. לפי החוק, מי שמחזיק עד שליש דירה לא נחשב כבעל דירה לעניין מס רכישה.

כך, לדוגמה:

• אם יש לכם כבר דירה אחת, אך אתם רוכשים רק 30% מדירה נוספת – תיחשבו כבעלי שתי דירות (חייבים במס גבוה)
• אם תרכשו רק  33% או פחות – תיחשבו כעדיין בעלי דירה אחת בלבד, ותוכלו ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה.

שיטה זו נפוצה בעיקר ברכישות משפחתיות, בהן מספר בני משפחה מתחלקים בדירה להשקעה או ירושה.

שימו לב: השיטה חוקית, אך רשות המיסים עשויה לבדוק אם מדובר בתכנון מס מלאכותי – במיוחד כאשר בני הזוג רוכשים דירה ונרשמים בפיצול מלאכותי (למשל: כל אחד רוכש שליש כדי להימנע ממס של משקיע).

מתי מתבצע תשלום מס רכישה?

לאחר החתימה על הסכם המכר, הקונה (או עורך דינו) מדווח על העסקה לרשות המיסים באמצעות מערכת “שירות מקוון לדיווח על עסקאות במקרקעין (שומה עצמית)”, או בטופס ידני. רשות המיסים תנפיק שובר תשלום עם הסכום לתשלום, וצריך לשלם אותו תוך 60 יום ממועד החתימה.

התשלום מתבצע באינטרנט, בבנק או דרך מערכת תשלומים ממשלתית.

מה קורה אם התחרטתי על הרכישה?

אם העסקה בוטלה תוך פרק זמן קצר (לרוב עד 12 חודשים), ניתן לבקש החזר מס הרכישה ששולם – בכפוף להוכחת ביטול החוזה וחזרת הצדדים למצבם הקודם.

טיפים חשובים לרוכשים:

• תמיד בדקו מהי הבעלות שלכם בדירות אחרות, גם אם מדובר בירושה, חלק מזערי או דירה שמכרתם לאחרונה.
• ניתן למכור דירה ישנה בתוך 18 חודשים מהרכישה, ולהיחשב עדיין כרוכש דירה יחידה – כל עוד מצהירים מראש על הכוונה.
• אל תבנו על שיטת “השלישים” בלי להתייעץ עם עו”ד או יועץ מס – שימוש לא נכון עלול לעלות ביוקר.
• תכננו מראש את מס הרכישה כחלק מהתקציב – הוא לא כלול במשכנתא, ולרוב נדרש מההון העצמי.

לסיכום

מס רכישה הוא הוצאה משמעותית בכל עסקת מקרקעין – אך ההבדל בין רכישת דירה ראשונה לבין דירה שנייה הוא עצום. רוכשי דירה יחידה נהנים מפטור חלקי או מלא, בעוד שרוכשי דירה שנייה משלמים שיעור מס גבוה כבר מהשקל הראשון. בקבוצת נדל”ן בשרון תכלו לקבל הבנה מוקדמת של המדרגות, התנאים, והתכנונים החוקיים האפשריים (כמו שיטת השלישים), יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

אם אתם שוקלים לרכוש נכס – כדאי להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין ועם יועץ מס, שיבחנו את מעמדכם ויעזרו לכם למקסם את ההטבות ולהימנע מטעויות יקרות.