בשנים האחרונות הולך ומתבסס טרנד חדש בשוק הנדל”ן הישראלי, בעיקר באזורי הביקוש: פיצול נחלה במושב. מדובר במגמה שעשויה לייצר הזדמנויות כלכליות מפתיעות לרוכשים פרטיים, יזמים וגם לבני המקום. לא מעט משפחות שמבקשות לשלב בין איכות חיים כפרית לבין קרבה למרכז הארץ, מגלות שפיצול נחלה הוא הדרך שלהם להגשים את החלום.
מה זה בכלל פיצול נחלה במושב?
כדי להבין מהו פיצול נחלה, צריך להכיר את מושג ה”נחלה” עצמו. נחלה היא מגרש חקלאי שהוקצה בעבר לחברי אגודה חקלאית (בד”כ במושב), בגודל של 20-30 דונם ולעיתים יותר. הנחלה כוללת לרוב:
- שטח מגורים (“המגרש הקטן”) בגודל של 2.5 דונם עד 3 שמכונה המשבצת הצהובה.
- שטח חקלאי (“המגרש הגדול”) הכולל שדות, חממות או לולים.
פיצול נחלה מתייחס להפרדה של חלק מהמגרש בשטח המגורים (המשבצת הצהובה) מתוך הנחלה, והפיכתו ליחידת קרקע עצמאית שניתן לרשום בטאבו, למכור, להוריש או לפתח בנפרד מהנחלה המקורית.
למה זה קורה עכשיו?
מספר תהליכים מקבילים האיצו את מגמת הפיצולים:
- הזדקנות בעלי הנחלות – רבים מבני הדור הראשון של המושבים אינם מתגוררים עוד בנחלה, והורשת הנחלה הפכה לסוגיה משפחתית מורכבת.
- ביקוש למגורים בפריפריה הקרובה – צעירים ומשפחות מחפשים אלטרנטיבה למרכז היקר, אך לא מוכנים לוותר על איכות חיים, שטח ומרחב.
- רגולציה חדשה של רשות מקרקעי ישראל – בשנים האחרונות, רמ”י מאפשרת פיצול מגרש המגורים מהנחלה, בכפוף לעמידה בתנאים ותשלום דמי היוון של 33% (נכון להיום) משווי הקרקע.
- היעדר היצע של מגרשים לבנייה במושבים – מושבים רבים סובלים ממחסור בתכניות הרחבה, והפיצול הפך לחלופה זמינה ומבוקשת.
מה ניתן לפצל? בית או מגרש?
מה שמפצלים יכול להיות מגרש או בית עם מגרש, כלומר שטח של כ 350 מ”ר עד 500 מ”ר (תלוי בתכנון המקומי), שעליו קיימת יחידת מגורים אחת.
- אם קיימת בנייה לא מוסדרת – ייתכן ויידרשו הליכי הסדרה נוספים.
- במידה ויש זכויות בנייה נוספות – ניתן לנצל אותן במסגרת התב”ע (תכנית בניין עיר) החלה על המקום.
לרוב, אחרי הפיצול מקבל המגרש המפוצל זכויות בנייה של מינימום 180 מ”ר, ולעיתים אף יותר תלוי משא ומתן עם בעלי הנחלה או בעקבות יישוב שיש בו תוכניות הרחבה שבהן נוספו זכויות בניה נוספות לבעלי הנחלה מתוקף תב”ע חדשה.
איך מתבצע התהליך?
תהליך הפיצול כולל מספר שלבים עיקריים, ונמשך לרוב בין שנה לשנתיים, תלוי ברשות המקומית ובקצב התקדמות האישורים:
- בדיקה מקדמית – בדיקה מול הוועדה המקומית, רמ”י והאגודה החקלאית האם הפיצול אפשרי במיקום הספציפי.
- שמאות מקרקעין – הערכת שווי הקרקע לצורך חישוב דמי ההיוון.
- תשלום דמי היוון – לרוב 33% מערך הקרקע למגורים (לעיתים גם דמי פיצול נוספים).
- ביצוע הפיצול – בעזרת אדריכל תבעות ובשילוב מודד
- הגשת תוכנית הפיצול לועדה לתכנון ובניה
- אישור סופי של תוכנית הפיצול ע”י רמ”י
- רישום זכויות – הפיצול נרשם כחלקה עצמאית בטאבו.
- אישורים ואגרות – אגרות פיתוח, היטלי השבחה (אם יש), ותיאום תשתיות.
- העברת בעלות – אפשרות למכור או להעביר את הזכויות לרוכש או בן משפחה.
מה ההזדמנות לרוכשים?
בעוד שבמרכז הארץ מגרש לבנייה פרטית עולה מיליונים, מגרש מפוצל במושב – בגודל זהה ואף גדול יותר – עשוי לעלות 30–50% פחות, תלוי במיקום ובזכויות הבנייה.
יתרונות בולטים לרוכשים:
- שווי נדל”ני גבוה – השוק מעריך מאוד נכסים במושבים, במיוחד אם יש בהם זכויות בנייה מלאות.
- מרחב מגורים פרטי – בניגוד לבנייה רוויה בערים, כאן מקבלים חצר, פרטיות, ושקט.
- סביבת חיים כפרית אך קרובה לעיר – מושבים רבים בשרון, עמק חפר, חוף השרון, וגם בשפלה הצפונית, נהנים מגישה נוחה לכבישים ראשיים, תחבורה ומוסדות חינוך.
- ביקוש להשכרה – למשקיעים, פיצולי נחלות מהווים נכס מניב מבוקש מאוד, גם להשכרה וגם לפיתוח עתידי.
מה חשוב לעשות לפני שקונים מגרש מפוצל?
- לקבל את הנתונים על המגרש שמתוכנן להיות מפוצל ולהתייעץ עם אנשי מומחה כמו עו”ד המתמחה במרחב הכפרי
- לבדוק מה סטטוס הפיצול.
- לבדוק האם שולמו דמי ההיוון ודמי הפיצול או האם העסקה כוללת את התשלומים הנ”ל.
- בדקו את זכויות הבנייה המותרות – מה סך המטרג’ שאתם מקבלים בעסקה.
- האם יש מגבלות תכנוניות או חקלאיות – ודאו שהשימוש למגורים אכן מותר.
- בדקו היטלי השבחה מול הוועדה המקומית – לעיתים יש חובות נלווים שלא תמיד מוצהרים, אולם בד”כ היטל ההשבחה מושת על מוכר הפיצול.
האם כל מושב מאפשר פיצול?
ברוב המושבים מקיימים תכניות סדורות לפיצול, בעוד אחרים מתנגדים לכך או שהליך התכנון טרם הבשיל. לכן חשוב מאוד לבדוק מול האגודה המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם הפיצול אפשרי.
לסיכום
פיצול נחלות הוא תהליך שצובר תאוצה, והפך לאחד האפיקים המרכזיים למימוש זכויות מקרקעין במושבים. עבור הרוכש, מדובר באפשרות לרכוש מגרש עצמאי לבנייה במיקום כפרי מבוקש – במחיר אטרקטיבי יחסית. עבור בעלי נחלות, זהו פתרון לגיטימי להעברת נכסים לדור הבא, או למימוש כלכלי של נכס רדום.
לצד ההזדמנות, חשוב לזכור שמדובר בהליך מורכב – משפטית, תכנונית וכלכלית – ולכן מומלץ להיעזר במתווך מקצועי בעורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין ויועץ המתמחה בתחום המושבים והנחלות ואם יש לכם שאלות או תהיות בנושא אנחנו בקבוצת נדל”ן בשרון עשויים לעזור לכם לקבל תשובות על כל אותן התלבטויות שיש לכם וכמובן גם להציע לכם נכסים מעניינים לרכישה
