מה זה זכויות בניה בלתי מנוצלות
זכויות בניה בלתי מנוצלות הן זכויות בניה שלא נוצלו עד תום עפ"י התב"ע המאושרת באותה עת,
זוהי זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה מהועדה לתכנון ובניה לבנות את אחוזי הבניה המותרים עפי התב"ע.
איך זה משפיע עלינו מבחינת מס שבח?
מקובל לחשוב, כי מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח. אבל זה לא תמיד נכון.
לדוגמא, אם בבעלותכם דירת גג לה מוצמדות זכויות בנייה נוספות או בית צמוד קרקע שניתן להרחיבו ואף לבנות יחידות נוספות במגרש ואתם מתכננים למכור אותו, גם אם זו הדירה היחידה שלכם, שעומדת לכאורה בתנאים לקבלת פטור ממס שבח, סביר להניח שתצטרכו לשלם מס שבח בשל זכויות הבנייה הנוספות.
במידה וזו לא דירתכם היחידה ואתם לא זכאים לקבל פטור ממס שבח, על החלק של זכויות הבנייה –לא תהיו זכאים לחישוב ליניארי מוטב. זכויות הבנייה נחשבות למכירה של זכות אחרת במקרקעין ומחויבות במס שבח גבוה ולעיתים גם במס יסף.
למעשה מדובר ב-2 עסקאות:
1. מכירת דירת מגורים
2. מכירת זכויות בנייה
ובהתאם מנהל מס שבח יוציא שומה נפרדת לכל עסקה.
במקרים מסוימים ניתן להקטין את חבות המס בעסקה ואפילו לבטל אותה – אם מכירים היטב את הוראות החוק כמו:
1. במכירה של זכויות בניה העומדת בתנאי סעיף 49ז (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין יכול להיות שגם זכויות הבניה תהיינה פטורות.
2. כדאי גם לדעת כי לפי הוראת ביצוע לגבי זכויות בניה זניחות – ששיטחן של זכויות הבניה הנוספות לא עולה על 10% משטח דירת המגורים או שווי הנמוך מ 100,000 ₪ לפי הנמוך מבינהם, פטורות ממס – הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1998.
מתי יחול מס שבח על זכויות בניה במכירת דירת מגורים?
חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מחיר דירה או בית צמוד קרקע עם זכויות בנייה, כמעט תמיד עולה בשל ערכן של זכויות הבנייה הנוספות. לכן, לפי הלוגיקה של רשות המיסים, על כל דירה, או בית קרקע, עם זכויות בנייה קיימות או צפויות בגובה מסוים, נוצר רווח נוסף בגלל זכויות הבנייה – עליו יחול מס שבח.
איך בודקים את שווי זכויות הבניה?
יש להיעזר שמאי שיעריך את שווי הדירה ללא זכויות הבניה ושווי זכויות הבניה בנפרד.
כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך:
1. ששווין יהיה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה.
2. ובנוסף שכפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,354,900 ₪ הנכונה עד לתאריך 15/01/2024 שאז הסכומים מתעדכנים עפ”י חוק.
דוגמה לפטור חלקי ממס שבח על זכויות בנייה
חישוב מס השבח על זכויות הבניה
-החלק הפטור ממס מתוך ה- 600,000 מחושב כך:
הסכום המהווה את ההפרש שבין תקרת הפטור (2,354,900 ₪) לבין שווי הדירה ללא הזכויות (2,300,000) = 54,900 ש”ח פטור.
-יתרת שווי זכויות הבניה (600,000-54,900)= 545,100 ש”ח חייבות במס שבח.
(שימו לב שאין זה סכום המס שיש לשלם אלא הסכום הנתון לחישוב).
לשאלות והבהרות נוספות פנו היום למומחה הנדל"ן
ציון לוי – 054-8189707
קבוצת נדל"ן בשרון תיווך ובניה
מלווים אתכם בדרך אל הבית
