מס שבח, מה זה?

מס שבח זהו מס מקרקעין המשולם על ידי מוכר נכס, כאשר המחיר בו הוא מכר את הנכס גבוה יותר מהמחיר בו הוא רכש אותו.
ז"א המס מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.
ניתן לנכות הוצאות מוכרות שהיו במהלך התקופה שבין הקנייה למכירה, חשוב שתהיינה קבלות המוכיחות על ההוצאות. הוצאות לדוגמא:

• הוצאות השבחה (שיפוצים).
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
• דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• שכ"ט עו"ד.
• שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
• הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין (למשל משכנתא).
• סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
• הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).

קיימים בחוק מקרים בהם המוכר יהיה פטור מתשלום מס השבח בעת המכירה. אפשר לבחון את המקרים ברשות המיסים.

חשוב לציין: המס מחושב רק על הרווח שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.
ז"א אם הנכס נרכש לפני 2014, השנים לפני 2014 אינן ממוסות. זה מה שנקרא מס שבח ליניארי.

חישוב מס שבח

1. המס על מכירה חייבת במס, מחושב באופן ליניארי על הרווח היחסי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.
2. כלומר, גם אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014, המס יחושב רק החל משנת 2014 ועד ליום המכירה.
3. גובה המס עומד על 25% מתוך השבח נטו (ההפרש בין המחירים בניכוי הוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח) שנוצר בעת מכירת הדירה.

תשלום מס שבח

1. מס שבח ישולם עד 60 יום מיום החתימה על חוזה המכירה.
2. לאחר ההצהרה על מכירת הנכס ובביצוע השומה העצמית, ישלח למוכר או לבא כוחו שובר לתשלום מס שבח.
3. את השובר ניתן לשלם באתר רשות המסים.

דוגמא לחישוב מס שבח

ביום 1.1.2010 אדם רכש דירה שאין בגינה פטור במועד המכירה, ב-2 מיליון ש"ח ב-2010. ביום 1.1.2020 הוא מכר אותה ב-3 מיליון ש"ח.
המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-10 השנים שבין הקנייה למכירה – השבח הוא 1 מיליון ש"ח.
כעת החישוב יעשה לפי חישוב מס לינארי: חלוקה לפי שנה, כך שבכל שנה הדירה השביחה את ערכה בממוצע ב-100 אלף ₪.

משום שחישוב המס נעשה רק החל משנת 2014 ועד מועד המכירה, כלומר 6 שנים, השבח הרלוונטי יעמוד על 600 אלף ₪, בניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, הוצאות מכירה ועוד.
למוכר היו הוצאות מוכרות לניכוי בסכום של 100,000 ₪.
חישוב המס לתשלום יחושב כך 25% מתוך 600,000 ₪, סה"כ לתשלום 150,000 ₪.

לחישוב מס שבח לחץ כאן

לשאלות והבהרות נוספות פנו היום למומחה הנדל"ן
ציון לוי – 054-8189707
קבוצת נדל"ן בשרון תיווך ובניה
מלווים אתכם בדרך אל הבית