משכנתא איך מגייסים אותה עם מינימום טעויות

משכנתא מה זה?

משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה ולמשך תקופה ארוכה שניתנת לרוב על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה.
לא נכנס בפוסט זה לסוגי המשכנתאות השונות אבל כן ניתן לכם כלים איך לעשות את זה נכון

מהן הטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתא:

1. טעות ראשונה נפוצה לוקחים בדיוק את הסכום שחסר. הרבה קונים עושים חשבון פשוט, שווי הנכס בחוזה מינוס ההון העצמי זה
זה גובה המשכנתא. קונים יקרים לא נכון!. תמיד לבקש מסגרת גבוהה יותר בבקשה למשכנתא (עד 75% מימון).
שמים בצד הון עצמי לכל העלויות הנילוות ומשתמשים בחלק מההון העצמי לכל מיני בלתמ"ים.
לדוגמא בקניית דירה מקבלן, צריך לקחת בחשבון את הסכום שיצטבר ממדד תשומות הבניה ושאותו תצטרכו לשלם בסוף.
אם לא תקחו בחשבון לא יהיה לכם מאיפה לשלם את זה. חשוב לשבת ולהכין תוכנית מימון מפורטת.

2. טעות שניה לא חותמים על חוזה ואח"כ בודקים איזה גובה משכנתא אפשר לקבל מהבנק. קודם כל בודקים
מה מתאים ליכולות לנו, כמה הון עצמי באמת אנחנו יכולים לגייס, מגישים בקשה למשכנתא ומחכים לאישור העקרוני
של הבנק. ואנחנו מדברים על אישור עקרוני כתוב! לא שהבנקאית אמרה לי שיהיה בסדר ושאפשר לסמוך על זה
שתקבלו את המשכנתא. אישור חתום על ידי הבנק רק אז אפשר לחתום על חוזה רכישה.

3. טעות שלישית את תהליך הבדיקה של המשכנתא עושים עוד לפני שיוצאים לשטח לראות נכסים. קודם כל
יושבים ומכינים תוכנית מימון ואחרי זה רואים לאיזה דירות אפשר לכוון ולצאת לראות ובמקביל להריץ את תוכנית המימון
בבנק למשכנתאות כדי לוודא שאתם יכולים לעמוד בגובה המשכנתא המבוקש. התהליך בבנק יכול לקחת זמן
ויתכן שדירה שמאד אהבתם תמכר בזמן הזה שאתם מחכים לקבל אישור מהבנק.

4. טעות רביעית הבנקאים בבנק דואגים לאינטרסים של הבנק, אם אתם יושבים איתם באופן ישיר, לפעמים דברים
שאתם אומרים יכולים לגרום לבנק להחליט לא לתת לכם את המשכנתא, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמכיר
את המערכת הבנקאית מקרוב. הוא גם עורך איתם בירור מקיף מה הרצונות שלכם ומה היכולות שלכם כיום ומה
יכולת ההשתכרות העתידית שלכם.

5. טעות חמישית הבנקים לא מתייחסים להכנסות ברוטו שלכם אלא להכנסות נטו שלכם, כמה כסף נכנס לכם לעו"ש אם כמשכורת ואם כרווח נטו (עצמאי). ומתוך זה הבנק גוזר לטובת משכנתא 30 – 33% לתשלום חודשי. נאמר ההכנסות המשותפות של שני בני הזוג הן 20,000 ש"ח הבנק יכול יאשר החזר חודשי של משכנתא עד סך של 6,000 ש"ח מקסימום וזאת במטרה להגן על עצמו שאם תהיה עלייה עתידי של תשלומי המשכנתא שאתם כמשפחה תוכלו להמשיך לעמוד בהחזרים. וגם אז צריך לבדוק שאכן גובה החזר משכנתא כזה מתאים בכלל לאורח החיים שלכם.

6. טעות שישית לא נותנים לבנק לבנות עבורכם את התמהיל של לוחות הזמנים והריביות של המשכנתא. בונים את התמהיל להיום, למצבכם הנוכחי ולא לעוד שנתיים שלוש גם אם אז יהיה מצבכם הכלכלי טוב יותר.

7. טעות שביעית לא חובה לקחת את המשכנתא באותו בנק שבו מתנהל העו"ש שלכם, זה בוודאי לא נותן לכם שום יתרון אולי אפילו פוגע בכם ביכולת המיקוח שלכם. אתם יכולים לבחור איזה בנק שאתם רוצים לקחת ממנו את המשכנתא, מה שמאפשר לכם לעשות משא ומתן על התנאים של המשכנתא שלכם.

8. טעות שמינית לא מומלץ ללכת לבנק ולקבל מהם תוכנית למשכנתא אחרי שישבתם איתם לבד אלא קודם היוועצו
עם יועץ משכנתאות. ברגע שנגשתם לבנק והבנק המסויים קיבל מכם את הנתונים, ליועץ המשכנתא יהיה קשה להציג
את הפרופיל הפיננסי שלכם אחרת ובדרך מיטבית יותר.

9. טעות תשיעית הבנקים לא שומרים את האישור העקרוני לאחר משא ומתן על הריביות לתקופה בלתי מוגבלת.
הריביות נשמרות ל 24 ימים קלנדריים (כולל ימי שישי ושבתות, חגים וכו). אחרי כן הבנק לא מחויב להשאיר את
הריביות שעליהן הסכים.

10. טעות עשירית לקחת משכנתא זה לא זבנג וגמרנו, זהו תהליך שיכול להמשך גם חודשיים שלושה תלוי בעומס
שיש לבנק ממנו אתם לוקחים את המשכנתא ואם לא תיערכו לזה מראש, תמצאו את עצמכם בלחץ ולא תעשו משא
ומתן מיטבי על התנאים שלכם.

סיכום

עולם המשכנתאות השתנה באופן דרסטי בעשרים שנים האחרונות, כדאי מאד להיערך לפגישה עם הבנק, פרטים שנראים לא חשובים במשכנתא
יכולים להיות מהותיים עבורכם, שינויים בתמהיל / בריביות יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי ש"ח אם לא מאות אלפי ש"ח. הכי מומלץ לקחת משכנתא
עם יועץ משכנתאות מיומן ומוכר.

להבהרות ושאלות פנו אל מומחה הנדל"ן
ציון לוי 054-8189707
קבוצת נדל"ן בשרון תיווך ובניה