מה זה מס שבח?

מס שבח חל על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירה של נכס מקרקעין בארץ. הוא חל על ההפרש שבין סכום הרכישה לבין סכום המכירה.

אם הסכום הוא חיובי אזי על ההפרש ישולם מס שבח.

את החישוב מבצעים לאחר קיזוז ניכויים כגון: שווי הרכישה, מס הרכישה, הוצאות השבחת הנכס (שיפוצים ובעלי מקצוע), תשלומים לעורכי דין, מתווכים, שמאים,

יועצים ועוד. בעת החישוב, כל הסכומים הנ"ל יהיו צמודים למדד, מה שבעצם מקטין לנו את ההפרש ולכן מס השבח יקטן בהתאם.

חשוב להציג את כל החשבוניות והקבלות אשר שימשו לטובת ההוצאות על הנכס.

מה זה מס שבח לינארי?

עד שנת 2014 היה פטור על מכירת דירת מגורים כל 4 שנים. הטבה זאת שמשה כלי לתכנון מס, אולם הפטור הזה בוטל בשנת 2014 והשתנה לפטור על דירה יחידה בלבד.

כדי לצמצם את הפגיעה בהטבה המקורית, קבע המחוקק כי מכירת דירת מגורים שאינה דירה יחידה שאינה פטורה ממס שבח, תחויב במס שבח רק על השבח הנוצר משנת 2014 ועד להיום.

דוגמא איכותית:

אם יש ברשותי נכס (דירה מזכה) שנרכש בשנת 2000 וכעת אני רוצה למכור אותו, והשבח (רווח) על הנכס הוא 1,000,000 ש"ח.

אם לא היתה ההטבה של מס שבח לינארי הייתי משלם מס שבח לאחר המכירה בגובה של 25% מסך השבח שזה 250,000 ש"ח.

אולם בחישוב מס שבח השנים עד 2014 אינם מחוייבות. ז"א מס' השנים שעליהן כן יהיה חיוב מס שבח יהיה משנת 2014 ועד 2023 וכל השנים עד 2014 פטורות ממס שבח.

החישוב מתבצע כך, משנת 2000 עד 2023 מדובר על 23 שנים, מחלקים את השבח על פני כל התקופה זה 43,500 ש"ח לשנה.

מכפילים את התוצאה בסך השנים משנת 2014 שהוא 9 שנים והשבח הליניארי עומד על  391,500 = 43,500*9

ועל השבח הזה גובים 25% מס שזה 97,800 ש"ח.

כפי שאתם רואים ההטבה הזאת הינה משמעותית בתשלום למיסוי מקרקעין, יחד עם זאת, חשוב לציין כי חישוב מדויק של מס שבח בכלל ומס שבח לינארי בפרט,

הוא מורכב הרבה יותר וצריך להיעשות על ידי בעלי מקצוע.

מס שבח לינארי ישן מול מס שבח לינארי חדש

מס השבח מחולק לתקופות שונות בהם חלים שיעורי מס שונים. כאשר מדובר במכירת דירת מגורים מזכה, בבעלות אדם פרטי המסלול הינו

של חישוב לינארי חדש – מס מוטב.

כאשר מדובר במכירת נכס מקרקעין אחר – שאינו דירת מגורים מזכה, כמו חנות, מגרש, מחסן, משרד, זכויות בנייה וכו' – המסלול הינו של חישוב לינארי ישן.

חישוב לינארי חדש – מס מוטב מחולק בהתאם לתקופות הבאות:

• עד ליום 1.1.2014 – 0% מס שבח.
• מיום 1.1.2014 – 25% מס שבח.

חישוב ליניארי ישן מחולק בהתאם לתקופות הבאות:

• מתאריך 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001 – יש לחשב מס שבח בשיעור של עד 47%.
• מתאריך 7.1.2001 ועד ליום 31.12.2011 – יש לחשב מס שבח בשיעור של 20%.
• מתאריך 1.1.2012 ועד ליום ביצוע העסקה – יש לחשב מס שבח בשיעור של 25%.
• עסקאות היסטוריות שנרכשו לפני 1.4.1961 יחויבו במס שבח היסטורי של 25% על כל התקופה מיום הרכישה ועד ליום המכירה.
• בנוסף עד ליום 31.12.1993 – יש לחשב שבח אינפלציוני בשיעור של 10%.

המס שיחושב הינו לפיו שיעורי המס שחלו באופן יחסי בכל אותן השנים שהחזקנו בנכס.

לכן חשוב מאד להתייעץ לפני מכירה ע"מ לוודא האם כדאי למכור את הנכס ואיזה מבין הנכסים הכי כדאי למכירה

ציון לוי – מתווך ומומחה נדל"ן לאיזור השרון הצפוני

נייד: 054-8189707

קבוצת נדל"ן בשרון תיווך ובניה

freepik.com